Lorsque l’on se lance dans un projet immobilier, notamment lors d’un investissement locatif ou d’un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), il est essentiel de bien comprendre les différentes étapes du processus. L’une de ces étapes concerne les intérêts intercalaires, qui peuvent avoir un impact sur votre prêt immobilier et sur vos impôts. Dans cet article, nous vous expliquerons ce que sont les intérêts intercalaires et comment les déclarer correctement.
Les intérêts intercalaires : de quoi s’agit-il ?
Les intérêts intercalaires sont des frais liés à un prêt immobilier lors de la construction ou de la rénovation d’un bien immobilier. Ils sont calculés sur la base du montant du prêt déjà versé par la banque au promoteur ou au constructeur. Les intérêts intercalaires ne sont pas à confondre avec les intérêts classiques d’un prêt immobilier qui eux, sont calculés sur le montant total du prêt.
Le mécanisme des intérêts intercalaires
Dans le cadre d’un achat en VEFA ou d’un projet de construction, la banque verse progressivement les fonds nécessaires pour financer le bien selon l’avancement des travaux. À chaque versement, la banque calcule des intérêts sur le capital déjà débloqué, c’est-à-dire le montant total du prêt déjà versé. Ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires.
Les intérêts intercalaires représentent donc une charge supplémentaire pour l’emprunteur, qui doit les payer en plus de ses mensualités classiques pendant la période de construction du bien. Cette période peut durer plusieurs mois ou années dans le cas d’un achat en VEFA.
La déclaration des intérêts intercalaires
Pour déclarer vos intérêts intercalaires, vous devez remplir deux étapes : premièrement, déterminer le montant exact des intérêts à déclarer, puis indiquer ce montant dans votre déclaration de revenus. Nous détaillerons ci-dessous ces deux étapes.
Détermination du montant des intérêts intercalaires
Le montant des intérêts intercalaires à déclarer dépend de plusieurs facteurs :
- Le montant du prêt immobilier déjà versé par la banque;
- Le taux d’intérêt du prêt;
- La durée (en jours dépassement) pendant laquelle le capital débloqué génère des intérêts.
Ainsi, pour calculer le montant des intérêts intercalaires, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Intérêts intercalaires = Montant du capital débloqué x Taux d’intérêt annuel ÷ 3600 x Nombre de jours dépassement
Indication des intérêts intercalaires dans la déclaration de revenus
Une fois le montant des intérêts intercalaires calculé, vous devez les indiquer dans votre déclaration de revenus. Pour cela :
- Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer un investissement locatif, reportez le montant des intérêts intercalaires sur la ligne « Intérêts d’emprunt » (ligne 250) du formulaire 2044;
- Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour acquérir ou améliorer votre résidence principale, reportez le montant des intérêts intercalaires sur la ligne « Intérêts payés pour l’acquisition d’un immeuble » (ligne 7TI) du formulaire 2042.
Les intérêts intercalaires et les dispositifs fiscaux
Dans certains cas, les intérêts intercalaires peuvent être pris en compte pour bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, comme la loi Pinel. Ce dispositif permet aux investisseurs immobiliers de profiter d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent un bien neuf destiné à la location.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il faut notamment respecter certaines conditions, dont celle de déclarer ses revenus fonciers selon le régime réel. Dans ce cadre, les intérêts intercalaires sont considérés comme une charge déductible des revenus fonciers.
Comment déduire les intérêts intercalaires dans le cadre de la loi Pinel
Pour déduire les intérêts intercalaires liés à un prêt immobilier finançant un investissement Pinel, vous devez :
- Comme précédemment mentionné, reportez le montant des intérêts intercalaires sur la ligne « Intérêts d’emprunt » (ligne 250) du formulaire 2044;
- Inscrivez ce même montant dans le cadre « Charges déductibles » (ligne H) de la partie « Opérations relevant des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif » du formulaire 2044 spéciale.
Ainsi, les intérêts intercalaires seront pris en compte pour calculer votre réduction d’impôt Pinel. Il est donc essentiel de bien comprendre leur mécanisme et de les déclarer correctement afin de bénéficier de tous les avantages associés.
En résumé…
Ce guide vous a présenté les principaux éléments à connaître concernant les intérêts intercalaires :
- Leur définition : les intérêts intercalaires sont des frais liés aux prêts immobiliers pour les biens en construction ou en VEFA ;
- Leur déclaration : il est important de déterminer le bon montant à déclarer et de l’indiquer ensuite sur votre déclaration de revenus selon votre situation ;
- Leurs implications fiscales : ils peuvent être pris en compte pour certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel.
En maîtrisant ces éléments clés, vous serez mieux équipé pour gérer vos intérêts intercalaires et optimiser votre investissement immobilier.
